Опытные предприниматели уже знают, что перед любой сделкой надо проверить своего поставщика и его права на товар. Действует принцип должной осмотрительности и принцип "знай своего клиента". И любой здравомыслящий человек перед серьезной сделкой, а покупка квартиры для многих сделка всей жизни, должен проверить самого продавца, основания возникновения права собственности на квартиру, обременения и т.д. Однако часто либо не знают, либо не умеют это делать. И большая ошибка надеяться на риелтора, зачастую их квалификация мягко говоря не высокая.

Проверяем продавца:

Паспорт продавца на действительность проверяем.

Проверяем продавца на наличие исполнительных производств.

Желательно изучить профили в социальных сетях, если они есть. Если есть знакомые в МВД проверить продавца на наличие судимости.

Проверить сайт районного суда по месту прописки продавца на наличие судебных дел с его участием.

Также стоит узнать ведет ли бизнес продавец, в каких фирмах он является учредителем или директором. Платятся ли по этим компаниям налоги, есть ли суды, исполнительные производства. Идеально если есть доступ к платному сервису Контур Фокус, так как там все это будет наглядно видно.

Все это позволит составить хотя бы примерное представление о продавце и его деловых качествах.

Дальше изучаем документы непосредственно относящиеся к объекту недвижимости.

Изучаем право-устанавливающие документы на квартиру (дом, земельный участок) (справка ЖСК о выплаченном пае, договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, договор о пожизненном содержании с иждивенцем (рента), договор передачи и заявление на приватизацию, договор о долевом участии в строительстве и т. д.). Эти документы указывают откуда собственно у продавца появилась квартира, которую он собирается продать. Стоит внимательно изучить документы. Возможно проконсультироваться у юриста. Идеально, если продавец владеет квартирой, землей более трех лет. В этом случае, срок исковой давности истек и вероятность оспаривания его права собственности минимальна.

Свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРП. Собственно этот документ должен быть, если его нет, то его легко восстановить. По кадастровому номеру проверяем наличие обременений права собственности в Росреетре.

Кадастровый (технический) паспорт (план) на объект недвижимости. По нему изучаем были ли проведены перепланировки в квартире, если они были сделаны, узаконены ли они.

Выписка из домовой книги показывает кто прописан в квартире, я думаю лишние пассажиры вам не нужны. Копия финансово-лицевого счета покажет есть ли долги по коммунальным платежам. Если в квартире индивидуальное отопление, то стоит обратиться в Горгаз и узнать задолженность за газ.

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество показывает имеются ли обременения права собственности, но только на момент выдачи. В некоторых случаях квартиры и земли покупают с обременением -сервитут либо ипотека, но лучше чтобы их не было.

У продавца стоит запросить документы, подтверждающие дееспособность - справки из ПНД и НД. Если ваш продавец состоит на учете в психушке, после сделки купли-продажи ваше право собственности может быть оспорено в суде. "Приятные" мгновения в судебных разбирательствах вам практически обеспечены.

Если среди собственников есть несовершеннолетние, либо недееспособные необходимо разрешение органов опеки и попечительства на продажу, а также право-устанавливающие документы по объектам, приобретаемым в собственность таких лиц в рамках исполнения условий Разрешения органов опеки и попечительства.

Если продавец замужем или женат, то обязательно нотариально заверенное согласие супруга(и) продавца объекта недвижимости на совершение сделки. Сделку можно совершить и без согласия супруги/супруга, но он или она потом может оспорить сделку, а нам этого не надо!

Нотариально заверенный отказ соседей или сособственников от преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты/доли в праве собственности, с указанием цены и других условий сделки. Собственно эти документы должны быть, если покупаете долю в квартире.

Если от имени продавца выступает его знакомый риелтор по нотариальной доверенности, то проверяем доверенность.

Если вы покупаете недвижимость попросите выписку из кредитной истории продавца. С 1 октября 2015 года в силу вступил закон «О банкротстве физических лиц». Если продавец прошел процедуру банкротства (этот факт отражается в кредитной истории) или его «обанкротил» банк, а деньги от реализации имущества не были направлены на погашение долга, кредиторы продавца могут попытаться забрать уже вашу собственность за 80% от заявленной в договоре купли-продажи стоимости.

При том, что суммы сделок как правило занижаются сторонами, чтобы не платить лишних налогов, поэтому покупатель может оказаться буквально ни с чем. Во избежание подобных прецедентов проверка кредитной истории крайне рекомендуется перед покупкой квартиры на вторичном рынке.

Если продавцом является юридическое лицо?

Надо дополнительно, к уже описанным выше документам, запросить:

Комплект уставных документов продавца со всеми изменениями и дополнениями.

ИНН и ОГРН копии.

Решение о назначении руководителя юридического лица, приказ на главного бухгалтера.

Выписка из ЕГРЮЛ.

Справка юридического лица о том, что сделка не является крупной или с заинтересованностью (с подписью руководителя и главного бухгалтера).

В случае если сделка по продаже квартиры является для продавца крупной или с заинтересованностью решение общего собрания продавца - юридического лица о продаже квартиры с обязательным указанием стороны сделки и цены продажи.

Доверенность, выданная представителю юридического лица на заключение договора купли-продажи.

Копия паспорта представителя юридического лица, где проверять паспорт вы уже знаете.

Письмо за подписью уполномоченного лица, что предоставленные уставные документы действительны на настоящий момент и имеют полную юридическую силу.

Копию бухгалтерского баланса, из него вам будет хотя бы примерно видно финансовое положение организации

Проверить юридическое лицо в платной версии СПАРК или Контур Фокус, на наличие арбитражных судебных дел, исполнительных производств и связанных компаний. Если на директоре или учредителе зарегистрировано более пяти юридических лиц - это тревожный звоночек и стоит изучить компанию более тщательно. Также важно обратить внимание не находится ли фирма в стадии реорганизации, ликвидации либо банкротства. С такими компаниями лучше не связываться!

Если есть время посмотрите все сайты районных судов вашего города на наличие судебных дел с этим юридическим лицом, скорее всего застройщик будет ответчиком. Если дел нет хорошо, если судебных дел много, тогда это повод задуматься.